به گزارش نمایندگان ما، معاونت مطالعات حقوقی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی طی گزارشی به اظهار نظر کارشناسی درباره طرح کاهش تعریف بنگاه های معاملاتی پرداخت.
مقدمه
قیمت مسکن، تابعی از سلسلهعلل و از سال ۱۳۹۷ با جهش مستمر و فزایندهای همراه شده است. مهمترین علل این جهش، تبدیل شدن مسکن از کاالیی مصرفی به سرمایهای و افزایش مستمر نرخ ارز و تورم ناشی از افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن بوده است. تعرفه فعالیت مشاورین امالک نیز در کنار سایر علل و عوامل در افزایش قیمت و اجاره مسکن مؤثر بوده است. ممکن است تأثیر نرخ خدمات این صنف علت اصلی افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر نبوده باشد؛ لکن نباید از یاد برد بهدلیل اینکه درروش فعلی تعییننرخ حق داللی دربنگاههای معامالت ملکی، افزایش ثمن معامله باعث افزایش حقالزحمه بنگاه امالک میشود، تعارض منافع ایجاد و به نفع بنگاه است که معامله با نرخ باالتری منعقد شود. لذا جهت کاهش نرخ حقالزحمه مشاوران امالک و دفاتر معامالتی، طرحی تحت عنوان» طرح کاهش تعرفه بنگاههای معامالتی «در تاریخ ۱/۵/۱۳۹۹ در مجلس شورای اسالمی اعالم وصول شده و در دست بررسی قرار دارد. در این گزارش به بررسی مفاد طرح میپردازیم:
بررسی کلیات طرح تقدیمی
۱. کاهش ۵۰ درصدی تعرفه مشاوران امالک مذکور، گرچه در جهت کاهش قیمت مِلک تأثیرگذار است، لکن مشکل را بهنحو اساسی و مطلوب حل نمینماید. زیرا با توجه به رشد فزاینده قیمت مسکن، پیشبینی میشود کاهش اعمال شده بهزودی بیاثر شود. لذا مشکل اصلی در این حوزه، بحث تعارض منافع میان قیمت مِلک با تعرفه مشاور امالک است که در روش فعلی هرچه قیمت مسکن باالتر رود، درآمد مشاور امالک افزایش مییابد. بنابراین باید راهکار مؤثری اندیشیده شود که در آن ارتباط حقالزحمه مشاور امالک با قیمت روز مِلک قطع شود و طبق معیار دیگری محاسبه گردد. پیشنهاد قابل ذکر در این راستا که قبالً در طرح الزام به ثبت رسمی معامالت اموال غیرمنقول که با حضور نمایندگان وزارت صنعت، معدن و تجارت و نیز اتحادیههای مربوطه به تصویب کمیسیون قضایی و حقوقی و در صحن مجلس نیز مصوب گردیده این است که ارزش معامالتی امالک) نه قیمت روز(بهعنوان مأخذ دریافت حقالزحمه بنگاه امالک در نظر گرفته شده و مبلغ تعرفه نیز در سامانه مربوطه بهطور شفاف درج گردد.
۲. تعدیل نرخ تعرفه مشاوران و بنگاههای امالک، امری موجه و الزم بهنظر میرسد. عالوه بر این، بنگاههای معامالت امالک در ازای دریافت حقالزحمه، عالوه بر داللت طرفین و تسهیل عقد قرارداد، باید نسبت به احراز هویت طرفین معامله و برخی ایرادات فاحش معامله، واجد مسئولیت تلقی شوند. همچنین باید اعتراضات یا رضایت مشتریان قبلی از نحوه عملکرد هر بنگاه، توسط اتحادیه مربوطه یا سازمان تعزیرات حکومتی ارزشیابی شده و نتیجه بررسی بهصورت شفاف به اطالع عموم مردم و مشتریان احتمالی بعدی برسد. لکن باید توجه داشت که در باب تعرفه بنگاههای معامالت مشخصات طرح دوره یازدهم ـ سال دوم شماره ثبت: ۱۹۵ شماره چاپ: تاریخ چاپ: دفتر مطالعات حقوقی مشخصات گزارش شماره مسلسل: ۲۴۰۱۷۸۸۷ تاریخ انتشار: ۱۴۰۰/۹/۱۵ ۲ مِلکی پس از بحث و بررسیهای فراوان در تبصره» ۱ »ماده) ۳ )طرح الزام به ثبت رسمی معامالت اموال غیرمنقول، ضوابط دقیق و صریحی برای تعیین تعرفه مشاوران امالک در نظر گرفته شده و تعیین تعرفه باید با رعایت ضوابط مذکور صورت گیرد. این ضوابط و ماده مذکور به تصویب مجلس شورای اسالمی رسیده و شورای محترم نگهبان نیز تاکنون ایرادی به آن وارد نساخته است. لذا موضوع تحصیل حاصل بوده و نیازی به تصویب این طرح نمیباشد. تبصره» ۱ »ماده مذکور بهترتیب زیر به تصویب مجلس رسیده است: »تعرفه دالالن معامالت امالک اعم از مشاوران امالک و بنگاههای معامالت ملکی باید با رعایت ضوابط و معیارهای زیر تعیین شود: ۱ .تعرفه براساس ضریبی از ارزش معامالتی امالک موضوع ماده) ۶۴ )قانون مالیاتهای مستقیم با اصالحات و الحاقات بعدی تعیین شود. ۲ .میانگین سالیانه حجم پیشنویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه بهصورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.
۳. مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود. در هرحال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی ـ حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها ـ تحت هر عنوان ازجمله حقالتحریر یا حقالزحمه درج پیشنویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم میشود «. ۳ .هماکنون بهدلیل اعتبار اسناد عادی در معامالت مربوط به حوزه اراضی و امالک، مشاوران امالک نیز برخالف مفاد ماده) ۱۸ )قانون جهش تولید مسکن، مبادرت به تنظیم قولنامههای کاغذی و دستنویس برای معامالت مینمایند و عالوه بر عدم شفافیت معامالت مذکور، امکان نظارت بر مشاوران امالک درخصوص نحوه انعقاد چنین قراردادهایی و دستمزدهای دریافتی نیز وجود ندارد. این طرح درخصوص این موضوع نیز ایدهای نداشته و صرفاْ به بیان کاهش پنجاه درصدی اکتفا نموده که فاقد کارآمدی است.
۴. طرح تقدیمی، از نظر شکلی فاقد شرایط یک طرح قانونی و بدون ذکر مواد و تبصرههای قانونی است و چنین طرحی قابلیت تصویب ندارد. لذا پیشنهاد میشود در این راستا چنانچه قصد بررسی موضوع در قالب طرح باشد، تبصره» ۱ »ماده) ۳ )طرح الزام به ثبت رسمی معامالت بهعنوان پیشنویس مدنظر قرار گیرد. لکن در هرحال بهنظر میرسد این طرح، بهدلیل اینکه کماکان مأخذ دریافت حق الزحمه بنگاههای معامالت ملکی را قیمت روز مِلک میداند، نمیتواند مشکل افزایش قیمت مسکن و حق الزحمه های نجومی را در این باب حل نماید؛ زیرا کماکان مطابق این طرح، منافع مشاور امالک اقتضا مینماید که قیمت مِلک باالتر تعیین شود تا رقم بیشتری بهعنوان کمیسیون بنگاه مدنظر باشد. لذا این طرح غیر مؤثر است.
نتیجه گیری
با توجه به اینکه هماکنون تعرفه مشاوران امالک، درصدی از قیمت روز مِلک در نظر گرفته شده و قیمت امالک بهنحو روزافزون افزایش مییابد، تعارض منافع بهوجود آمده و باید مبنا و مأخذ دیگری بدین منظور در نظر گرفته شود. لذا پیشنهاد میشود با توجه به تبصره» ۱ »ماده) ۳ )طرح الزام به ثبت رسمی معامالت اموال غیرمنقول که در آن، ضوابط تعیین تعرفه مشاوران امالک بهطور دقیق معین گردیده و ارزش معامالتی امالک بهجای قیمت روز مِلک بهعنوان مأخذ دریافت حقالزحمه بنگاه امالک در نظر گرفته شده، این امر بهمعنای از بین بردن تعارض منافع در تعیین تعرفه بوده و همچنین با توجه به لزوم درج مبلغ تعرفه دریافتی در سامانه میتواند عالوه بر شفافیت معامالت، نسبت به ضابطهمند شدن قیمت مسکن کمک شایانی نماید. لذا با عنایت به اینکه ضوابط تعیین تعرفه مشاوران امالک هماکنون در طرح الزام به ثبت رسمی معامالت اموال غیرمنقول پیشبینی شده و به تصویب مجلس نیز رسیده و شفافیت و دقت کافی در آن در نظر گرفته شده است، تصویب یک طرح مجزا بهموازات آن از وجاهت برخوردار نمیباشد. بنابراین، با توجه به تحقق اهداف طراحان محترم با مصوبه فوقالذکر، رد کلیات طرح مورد پیشنهاد است.
انتهای پیام
نظر شما